Phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thị trường đất nông nghiệp vẫn yếu ớt

Viện trưởng Ipsard dẫn kết quả Điều tra mức sống hộ gia đình 2014 cho biết, nguồn gốc đất nông nghiệp ở nông thôn có 40% do Nhà nước giao, 34% thừa kế, chỉ 12% là mua trực tiếp hoặc đấu giá, còn lại là đất khai hoang hoặc nguồn gốc khác. “Hơn nữa hoạt động của thị trường đất nông nghiệp có xu hướng giảm”, TS. Nguyễn Đỗ Anh Tuấn cho hay. Cụ thể, trong số đất nông nghiệp được mua, có 29% mua trước 1994, 41% mua trong giai đoạn 1994 - 2003, 30% mua trong giai đoạn từ 2004 đến nay.

Trong khi đó, dường như thị trường cho thuê đất kém hơn rất nhiều so với thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp. Năm 2014, tỷ lệ hộ cho thuê đất nông nghiệp chỉ ở mức 10,5% và tỷ lệ đất nông nghiệp cho thuê dưới mức 5%, thậm chí cá nhân hộ gia đình cho thuê đất phần lớn chỉ giới hạn trong gia đình, họ hàng. Riêng đối với đất rừng, tỷ lệ cho thuê rất ít, hầu như không đáng kể do hạn chế trong vấn đề đo đạc kiểm đếm và tranh chấp đất đai. “Thị trường giao dịch về đất rừng hầu như chưa hình thành”, Viện trưởng Ipsard nhận xét.

Tại nhiều nơi, chính quyền địa phương đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy giao dịch đất nông nghiệp giữa các cá nhân và tổ chức kinh tế. Ví dụ, tỉnh Vĩnh Phúc hỗ trợ nông dân thuê QSD đất của nông dân từ 2ha trở lên đối với miền núi và 3ha trở lên đối với vùng khác để sản xuất quy mô lớn với thời hạn tối thiểu 10 năm và liền vùng liền khoảnh sẽ được hỗ trợ 5 triệu đồng/ha/năm trong 5 năm đầu.

Thậm chí hiện nay tại một số địa phương cũng xuất hiện hình thức chính quyền thuê đất của nông dân sau đó cho doanh nghiệp thuê lại. Hình thức này sẽ tạo lòng tin cho người dân và thường sẽ ký được hợp đồng với thời gian dài.

Tuy nhiên, chưa có chế tài để triển khai hình thức này nên cũng rất rủi ro cho doanh nghiệp trả tiền thuê đất trực tiếp cho chính quyền đối với đất chính quyền thuê của người dân. Quyền lợi của người dân cũng không được bảo đảm nếu chính quyền không công khai, minh bạch.

Ngoài ra, còn một số mô hình đang thực hiện thí điểm về việc nông dân góp vốn bằng giá trị QSD đất, ví dụ như mô hình góp đất trồng cao su ở Sơn La, Lai Châu; mô hình góp đất của nông dân xã Vân Sơn, huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa.

Tuy nhiên, hình thức này chưa đạt được hiệu quả cao do thiếu rõ ràng trong việc góp vốn bằng QSD đất hay giá trị QSD đất. Người nông dân lo ngại việc sẽ mất QSD đất của mình khi doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. Doanh nghiệp không thể thế chấp QSD đất cũng như vốn hóa giá trị QSD đất để vay vốn đầu tư sản xuất. Đồng thời, doanh nghiệp cũng gặp rủi ro trong quá trình quản lý và hoạt động khi có rất nhiều các cổ đông là nông dân.

Nới lỏng chính sách

Phân tích của TS. Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Viện trưởng Ipsard về những chính sách ảnh hưởng tới sự vận hành và phát triển của thị trường QSD đất nông nghiệp cho thấy rất nhiều vướng mắc đang nằm trong Luật Đất đai 2013.

Chẳng hạn, Luật giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp; giới hạn mức nhận chuyển nhượng và mức thuế áp cho phần diện tích đất vượt hạn mức nhận chuyển nhượng. Mức thuế và phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng bị áp chung như các bất động sản khác, còn tương đối cao so với lợi nhuận có thể tạo ra từ sản xuất nông nghiệp.

Thêm vào đó, các quy định và hướng dẫn về góp vốn bằng QSD đất chưa đủ rõ ràng để cả người dân và doanh nghiệp an tâm. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 quy định góp vốn bằng QSD đất nông nghiệp trong khi Luật Doanh nghiệp 2014 hoặc Bộ luật Dân sự lại quy định góp vốn bằng giá trị QSD đất nông nghiệp.

Ruộng đất phân tán, manh mún là cản trở chính cho việc áp dụng khoa học công nghệ tiên tiến, cơ giới hóa, hạ giá thành, thúc đẩy sản xuất hàng hóa và nâng cao chất lượng nông, lâm, thủy sản. “Để thực hiện hiệu quả chủ trương tái cơ cấu ngành cần dựa trên việc tháo gỡ những rào cản, vướng mắc trong cơ chế, chính sách, đặc biệt trong vấn đề đất đai”, Viện trưởng Ipsard nhấn mạnh. Ông đề xuất nới lỏng quy định đối tượng nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp.

Theo đó, cho phép các tổ chức, cá nhân có đủ tiềm lực về vốn, công nghệ được nhận quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp đầu tư vào sản xuất kinh doanh nông nghiệp theo quy hoạch đã được phê duyệt. Đồng thời, bỏ hoặc nới hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp và bỏ thuế sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất nông nghiệp.

“Cần bổ sung quy hoạch vùng sản xuất nông nghiệp tập trung và khu nông nghiệp công nghệ cao vào danh mục quy hoạch ngành”, TS. Nguyễn Đỗ Anh Tuấn nói. Kèm theo đó, cho phép doanh nghiệp tư nhân được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; xây dựng quy định hướng dẫn việc góp vốn bằng đất của hộ nông dân với doanh nghiệp nhằm bảo đảm lợi ích của cả người dân và doanh nghiệp; xác định rõ vai trò của chính quyền địa phương trong việc hỗ trợ doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn hoặc thuê đất quy mô lớn từ hộ nông nghiệp.

Về những chính sách thúc đẩy thị trường QSD đất nông nghiệp, Viện trưởng Ipsard cho rằng cần xây dựng chính sách thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp thông qua ưu đãi đối với diện tích đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng chế biến nông nghiệp. Đồng thời, nghiên cứu chính sách cho sử dụng 10% đất nông nghiệp thuộc phạm vi dự án để doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh nông nghiệp. Ông cũng đề xuất xây dựng nghị định riêng để thúc đẩy tích tụ, tập trung đất nông nghiệp cho hộ sản xuất hàng hóa lớn, trang trại.